鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ５Ｙ -21	福島市		更地	（　）	長方形	西12.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ４Ｙ -1	福島市		更地	（　）	長方形	南8.5m市道、東8.5m、西5.2m、三方路		商業 (100,400)
c	２３Ｋ５Ｙ -83	福島市		建付地	（　）	台形	北8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３Ｋ４Ｙ -30	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２３Ｋ４ -82	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、北西8m、北6m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,584	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,426	100 [ 93.6]	82,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,700
b	(　 ) 85,800	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	85,043	100 [ 104.3]	81,537		81,500
c	(　 ) 62,317	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	71,714	100 [ 89.7]	79,949		79,900
d	(　 ) 66,444	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	69,252	100 [ 91.7]	75,520		75,500
e	(　 ) 53,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	59,048	100 [ 76.0]	77,695		77,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

福島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,544,065	3,094,552	8,449,513	8,087,800	361,713	（　0.9722） 351,657	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,762,635 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	342 ㎡	13.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階事務所。各階フロアー貸し。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

低層店舗・事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	220.00	80.0	176.00	2,184	384,384	2.0	768,768
							1.0	384,384
一括 2～ 2	事務所	220.00	85.0	187.00	1,747	326,689	2.0	653,378
							1.0	326,689
一括 3～ 3	事務所	220.00	85.0	187.00	1,747	326,689	2.0	653,378
							1.0	326,689
～

～

計		660.00	83.3	550.00		1,037,762		2,075,524
								1,037,762

⑨年額支払賃料	1,037,762 円　×　12ヶ月　＝　 12,453,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,453,144 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,245,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,207,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,075,524 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,037,762 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 317,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,544,065 円　　　　（　 33,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-6	2,204 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４ＴＹ　　　　-3	2,733 ( 2,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,397
c	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-12	2,560 ( 2,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	2,180

福島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	996,252 円	12,453,144　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,111,800 円	109,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,094,552 円　（　　　　　　 9,048 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,087,800 円（　　　　　 23,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,544,065 円
②総費用	3,094,552 円
③純収益　①－②	8,449,513 円
④建物等に帰属する純収益	8,087,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	361,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,762,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-3

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　大橋　卓也

TEL.

鑑定評価額

27,100,000 円

１㎡当たりの価格

79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市中町３１番２外｢中町６－２８｣				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ6	中低層の事務所ビル、店舗等が混在する商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	福島 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地域に隣接する、旧
国道沿いの商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

福島駅南東方

600m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地域へ繋がる重要な幹線道路沿いに存し、多様な用途が想定される地域である。顧客の流動量や繁華性
の増大は見られず用途の混在化が進むが、接近性の観点で未だ割安感があり、やや上昇基調は残ると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域及びその周辺地区であり、特に福島駅からの徒歩圏と認められる地域との代替性が高い。需
要者の中心は地元企業であるが、投資家等の参入も見られる。官民一体となった活性化及び部分的な刷新の動きのなか
、コロナ禍に陥り商況が悪化し、一進一退の状況が続いていたと見られるが、近頃は回復の動きに継続性があり、今後
の動向にもやや期待が持てる状況にある。マンション用地需要は堅調と見られるが、建築費高騰が懸念される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

不安定な社会情勢ながらも活性化等の動きにより、取引事例比較法においては比較的新しく近い位置の事例を複数採用
できた。比準価格は、市場実態を適切に反映した信頼性を有する価格と判断される。収益価格は建築費上昇等を反映し
低水準となったが、当地域はマンション敷地等の様々な需要が混在することから、収益価格の説得力は低い。したがっ
て、比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[136.6]

[100.0]
100

79,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの回復の足取りに、建設費や諸
物価の高騰が負の要因として働いていると見
られる。中心市街地では商住問わず供給不足
の状態が継続。

地域の立地条件を反映して、近年はマンショ
ン等の共同住宅や駐車場の割合が増加傾向に
ある。

個別的要因は標準的で競争力は普通であり、
特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -1	福島市		更地	（　）	長方形	南8.5m市道、東8.5m、西5.2m、三方路		商業 (100,400)
b	２３Ｋ５Ｙ -20	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m県道、南10m、北4.5m、三方路		近商 (90,200)
c	２３Ｋ５Ｙ -21	福島市		更地	（　）	長方形	西12.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３Ｋ４Ｙ -16	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、南9m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,800	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	85,043	100 [ 102.3]	83,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,100
b	(　 ) 65,233	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,146	100 [ 84.5]	75,912		75,900
c	(　 ) 76,584	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,426	100 [ 95.5]	81,074		81,100
d	(　 ) 101,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,808	100 [ 127.0]	80,164		80,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

福島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,766,526	3,406,450	9,360,076	8,978,200	381,876	（　0.9453） 360,987	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,942,058 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	342 ㎡	13.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離： 82.0 ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建店舗兼事務所、各階の部分貸し。地域の現況及び費用対効果を勘案し想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	80.0	192.00	2,214	425,088	2.0	850,176
							1.0	425,088
2～ 3	事務所	240.00	85.0	204.00	1,771	361,284	2.0	722,568
							1.0	361,284
～

～

～

計		720.00	83.3	600.00		1,147,656		2,295,312
								1,147,656

⑨年額支払賃料	1,147,656 円　×　12ヶ月　＝　 13,771,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,771,872 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,377,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,394,685 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,295,312 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,147,656 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 351,183 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,766,526 円　　　　（　 37,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ５Ｔ　　　　-5	1,470 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	2,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-4	2,121 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	2,399
c	２３Ｋ３Ｔ　　　　-3	2,129 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [ 75.0]	2,168

福島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,101,750 円	13,771,872　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,234,200 円	121,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,406,450 円　（　　　　　　 9,960 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,978,200 円（　　　　　 26,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,766,526 円
②総費用	3,406,450 円
③純収益　①－②	9,360,076 円
④建物等に帰属する純収益	8,978,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,987 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,942,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）