鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -25	福島市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	２３Ｋ１独自 -1	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	西27m市道、北16m、角地		近商地区計画等 (80,400)
c	２３Ｋ４Ｙ -25	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業高度利用地区 (100,529)
d	２３Ｋ３ -68	福島市		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北25m、角地		商業 (100,500)
e	２３Ｋ３ -30	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、西4m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,269	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,900	100 [ 72.7]	251,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 180,411	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	181,495	100 [ 69.9]	259,649		260,000
c	(　 ) 200,521	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,740	100 [ 80.2]	259,027		259,000
d	(　 ) 153,128	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	149,190	100 [ 62.4]	239,087		239,000
e	(　 ) 145,282	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	143,003	100 [ 57.5]	248,701		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

福島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,366,580	8,822,067	17,544,513	16,087,500	1,457,013	（　0.9475） 1,380,520	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	26,548,462 円　　　　（　 93,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	220.00	Ｓ5	1,040.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	284 ㎡	11.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階はフロア貸しの店舗、３～５階は事務所賃貸を想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

類似テナントビルの有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	70.0	154.00	3,881	597,674	6.0	3,586,044
							0.0	0
2～ 2	店舗	220.00	75.0	165.00	3,104	512,160	6.0	3,072,960
							0.0	0
3～ 5	事務所	200.00	85.0	170.00	2,587	439,790	6.0	2,638,740
							0.0	0
～

～

計		1,040.00	79.7	829.00		2,429,204		14,575,224
								0

⑨年額支払賃料	2,429,204 円　×　12ヶ月　＝　 29,150,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 829.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,150,448 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,915,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,235,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,575,224 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,366,580 円　　　　（　 92,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｔ　　　　-3	2,129 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,587 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ４ＴＹ　　　　-6	2,446 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,739
c	２３Ｋ４ＴＹ　　　　-7	1,955 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,572

福島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,125,000 円	225,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,372,567 円	29,150,448　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 579,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	225,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,822,067 円　（　　　　　　 31,064 円／㎡）　　（経費率　　 33.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,087,500 円（　　　　　 56,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,366,580 円
②総費用	8,822,067 円
③純収益　①－②	17,544,513 円
④建物等に帰属する純収益	16,087,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,457,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,380,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,548,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-2

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　大河内　敏文

TEL.

鑑定評価額

70,100,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市栄町２６番２１外｢栄町７－３２｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南20m県道	水道、ガス、下水	福島 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福島駅東口に近接した駅前通
り沿いの中心商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

福島駅東方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

福島駅東口の商業地区の中心部に位置した繁華性の高い地域であるが、昨今は郊外店との競争が厳しい状況にあ
る。市街地再開発事業等による駅前の活性化の期待もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島駅前の市街地中心部に位置する商業地域である。需要者は貸しビル等の不動産賃貸業を営む法人や不
動産業者等の法人が中心で、県外からの需要も見られる。郊外の大型店舗等との競争関係は激しいが、駅前の中心市街
地では福島医大新学部の開校や、市街地再開発事業の計画、民間のテナントビル建設も見られる等の活性化の動きが継
続している。需要の中心となる価格帯は規模や価格水準が様々で、一概に見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新型コロナによる影響から回復傾向にあるが、テナント需要の先行きの予測には困難を伴い、賃貸物件も建築時期の古
いビルが多く適切な賃料水準の把握にも限度がある。また、昨今の建築費高騰により収益価格は低位に求められた。比
準価格は福島駅周辺の商業地域から代替性のある取引事例を採用して、最近の需給動向を反映した試算ができた。よっ
て、市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部の業種では新型コロナによる影響が残っ
ているものの、全体としては緩和の傾向にあ
り、商業地域の地価も回復傾向が見られる。

新型コロナによる影響は緩和されてきている
が、通り沿いの半分は市街地再開発事業によ
り、商業利用できない状態となっている。

個別的要因に特段の変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -25	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業高度利用地区 (100,529)
b	２３Ｋ３ -68	福島市		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北25m、角地		商業 (100,500)
c	２３Ｋ４Ｙ -14	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11.7m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	２３Ｋ１独自 -1	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	西27m市道、北16m、角地		近商地区計画等 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,521	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,740	100 [ 82.0]	253,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 153,128	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	149,190	100 [ 59.5]	250,739		251,000
c	(　 ) 57,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 43.2]	100 [ 100.0]	133,683	100 [ 55.3]	241,741		242,000
d	(　 ) 180,411	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	181,495	100 [ 69.9]	259,649		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

福島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,168,776	8,434,226	16,734,550	15,301,000	1,433,550	（　0.9475） 1,358,289	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	26,120,942 円　　　　（　 92,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	198.00	Ｓ5	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	284 ㎡	11.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸し、３～５階事務所フロア貸し

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

中層の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.00	75.0	148.50	3,853	572,171	6.0	3,433,026
							0.0	0
2～ 2	店舗	198.00	80.0	158.40	3,056	484,070	6.0	2,904,420
							0.0	0
3～ 5	事務所	198.00	80.0	158.40	2,657	420,869	6.0	2,525,214
							0.0	0
～

～

計		990.00	79.0	782.10		2,318,848		13,913,088
								0

⑨年額支払賃料	2,318,848 円　×　12ヶ月　＝　 27,826,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,826,176 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,782,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,043,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,913,088 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,168,776 円　　　　（　 88,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｔ　　　　-3	2,129 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,657 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ４ＴＹ　　　　-6	2,446 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,029
c	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-4	2,121 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [105.0]	2,610

福島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,173,926 円	27,826,176　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 579,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,182,800 円	214,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,434,226 円　（　　　　　　 29,698 円／㎡）　　（経費率　　 33.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,301,000 円（　　　　　 53,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,168,776 円
②総費用	8,434,226 円
③純収益　①－②	16,734,550 円
④建物等に帰属する純収益	15,301,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,433,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,120,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,000 円／㎡）