鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３ -7	福島市		田		ほぼ台形	北6m市道、東6m、二方路		１住居 (60,200)
b	２３Ｋ７Ｙ -118	福島市		畑		不整形	南東4m市道、北東4m、角地		工業 (60,200)
c	２３Ｋ７Ｙ -119	福島市		畑		ほぼ整形	東5.5m市道、南1.8m、角地		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ７Ｙ -121	福島市		田		ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２３Ｋ７Ｙ -122	福島市		畑		不整形	東4m私道、北東4m、二方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 21,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	21,201	100 [ 133.3]	15,905	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	15,900
b	(　　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	15,125	100 [ 105.2]	14,377		14,400
c	(　　 ) 21,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	21,053	100 [ 146.1]	14,410		14,400
d	(　　 ) 13,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	13,361	100 [ 101.7]	13,138		13,100
e	(　　 ) 14,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,815	100 [ 111.2]	13,323		13,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 +8.0	宅地造成　　 +25.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +11.2	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 14,700 円／㎡]

福島 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 24.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
49,000	（　 72.4 ％） 35,476	11,000		2,640	4,000	17,836
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 24.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8065　　　　 14,385		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 14,385		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,400

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２３Ｋ１ -35	53,367	100 [100.0]	[100.2] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [103.2]	49,823	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +2.4 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[102.4] 　　　　　　100	51,000
	b	２３Ｋ３Ｙ -65	55,454	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [ / ]	100 [106.0]	100 [100.0]	52,472		53,700
	c	２３Ｋ８ -8	50,373	100 [100.0]	[100.8] 100	100 [100.0]	100 [108.1]	100 [101.8]	46,141		47,200

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.04	街路　　　 -1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +2.2	環境　　　 +3.0
			画地　　　 +5.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +6.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.10	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 -0.2	環境　　　 +3.0
			画地　　　 +8.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

49,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	福島 -25	48,800	[100.4] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	48,049	[102.4] 100	49,200

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

49,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,665 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     267 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     35 ｍ、西     60 ｍ、南     30 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 65 ％、畑　 30 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.8 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   4.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.6 ％

＊擁壁工事の概要
　高さ０．５～１ｍのＬ型擁壁を、
　７５ｍ設置
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ開発道路１９３ｍ、西側
　既存道路との境界部分２ｍセット
　バックを７５ｍ、隅切り６ヶ所設
　置。
＊排水工事の概要
　私道脇に排水溝設置、公共下水道
　放流。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　緑地１ヶ所、３００㎡を造成。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他
　既存水路の付け替え１１５㎡。
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福島 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 3-1

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　岩渕　大毅

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

福島市御山字谷地２０番１

②地積(㎡)

3,159

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

(60,160)

1.5:1

田

農地が広がる中に農家住宅等が混在する地域

北1m未舗装道路

水道、下水

福島

3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

田・畑（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

国道１３号の西側、松川の北
側、東北本線の東側で市街化
区域内の農地が残る地域

道

路

１ｍ未舗装道路

交通

施設

福島駅北方

3.7km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の
　将来予測

周辺地域との連続性が道路、河川、鉄道で分断された範囲に農地が残る地域である。街路条件が劣り、宅地化の
進展は急速には進まないことから、当分の間現状を維持しながら地価も横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

造成後区画割のうえ戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 15,000 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 14,500 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の市街化区域における宅地見込地地域一円と認められる。需要者の中心はハウスメーカーや不動産
ディベロッパー等で、立地条件や宅地造成条件等への選好性が高い。市内の土地取引件数・住宅着工戸数は概ね堅調に
推移しているが、若干落ち着きが見られる。周囲を道路、河川、鉄道で囲まれた範囲に農地が残り、宅地化の進行の程
度は遅い地域である。需要の中心価格帯は、規模、地盤や地勢の状態、有効宅地化率等の個別性が強く、把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、購入者の属性や宅地造成条件等に十分留意して要因比較を行っており、宅地見込地の市場特性を反映した
信頼性の高い価格と認められる。控除法による控除後価格は、対象標準地の宅地造成の難易度等個別性を把握した上で
、造成後の更地価格、造成工事費、期間等を想定し、典型的な需要者の観点からの投資採算性を反映した価格である。
本件では、両価格の説得力は同程度であると判断し、両価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 14,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シ
フト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している
。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。

旧来より道路や河川、鉄道で囲まれた範囲に農地が
残る地域であり、地域要因に特段の変動は見られな
い。

個別的要因に特段の変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

福島 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ７Ｙ -117	福島市		田		不整形	西5.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２３Ｋ７Ｙ -118	福島市		畑		不整形	南東4m市道、北東4m、角地		工業 (60,200)
c	２３Ｋ７Ｙ -121	福島市		田		ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２３Ｋ７Ｙ -122	福島市		畑		不整形	東4m私道、北東4m、二方路		１住居 (60,160)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 12,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	12,100	100 [ 88.6]	13,657	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	13,700
b	(　　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	15,125	100 [ 96.0]	15,755		15,800
c	(　　 ) 13,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	13,361	100 [ 89.2]	14,979		15,000
d	(　　 ) 14,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	14,815	100 [ 94.9]	15,611		15,600
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 -3.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0	宅地造成　　 -5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 -5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 15,000 円／㎡]

福島 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 20.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
49,700	（　 66.8 ％） 33,200	11,100		2,220	2,500	17,380
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 20.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8333　　　　 14,483		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 14,483		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２３Ｋ３Ｙ -65	55,454	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [ / ]	100 [106.0]	100 [105.0]	49,973	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +3.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[103.0] 　　　　　　100	51,500
	b	２３Ｋ５Ｙ -29	53,162	100 [100.0]	[100.7] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [109.3]	48,019		49,500
	c	２３Ｋ３ -4	45,372	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 97.1]	46,914		48,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +6.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.07	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +5.2	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +1.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.04	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 -6.4	環境　　　 +8.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -3.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

49,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	福島 -25	48,800	[100.4] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	48,049	[103.0] 100	49,500

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

49,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,779 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     269 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     30 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 68 ％、畑　 27 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     14　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    215 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  37.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   5.6 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  33.2 ％

＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁　Ｈ０．５ｍ～１．０ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装道路新
　設、西側既存道路との接面箇所を
　約２ｍ後退。隅切りの設置。
　
＊排水工事の概要
　公共下水道に接続、道路側溝工事
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園面積約１６１．４２㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　