別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福島 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -37 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市鎌田字一本松４６番 ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福島学院前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした閑静な住宅地 域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福島学院前駅西方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住環境を有する住宅地域である。物件の動きが少ない地域であるが良好な住環境を背景に選好性が高く、 地価はやや上昇余地があるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外住宅地域一円で市街地北部住宅地との代替性が高い。需要者は市内在住の一次取得者が中心である。 コロナ禍が継続する中、持ち家志向者の増加により住宅地市場は堅調である。中心部住宅地の供給不足や建築費高騰の 影響から郊外部の選好性が高まっており分譲地の小区画化が進んでいる。近隣地域は画地規模がやや大きいが、市場の 中心価格帯は、土地は２００㎡程度で１，０００万円～１，２００万円程度、戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はやや遠隔地を含む事例からの試算となったが要因比較は適切で実証性を有する価格が得られた。アパート想 定が可能な画地条件であることから収益価格の試算を試みたが高騰する建設費を背景に断念した。閑静な住宅地域で自 己居住目的の取引が中心であることから、実証性を有する比準価格を標準に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [ 80.3] [100.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益 が改善しつつある。一方、資材価格や食料品 等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳し さを増している。 地域要因に特段の変動はないが、区画整然と した閑静な住宅地域として推移している。 画地規模がやや大きいが、高位な市場競争力 を背景に特段の増減価要因とはならないもの と認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.9 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％