別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -36 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市大森字石田２４番３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートも見られる住 宅地域 南6.4m市道 水道、下水 福島 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   190 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大森街道西側背後の、熟成が 進捗中である住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から距離はあるが、幹線道路に囲まれ、利便性と閑静な住環境を共存させている。需要は底堅く取引は継続的 に見られるが、以前より取引が落ち着いた感がある。地価はやや上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島駅を中心とする住宅地域一円で、特に市街地周辺部及び市南部の地域と代替性が高い。需要者の中心 は福島市に地縁性を持つ一次取得者層であり、低金利等の影響もあり需要は堅調である。大震災以後、市街地周辺部で は低利用地が比較的多く残っていたため、宅地開発及び熟成が進んだ。令和元年東日本台風において、大森川の氾濫に より浸水被害に遭った地域でも取引が散見されるが、安値で売却された様子は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の事例に基づき、市場参加者の視点で客観的に比較検討を行い求めたも のであり、地域特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。周辺にアパートが見られるものの、経済的不合 理により収益還元法を適用しなかったが、周辺地域は自己利用目的の取引が近年の市場を牽引しており、収益性に基づ く取引は見られない。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,800 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [106.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島市南部の住宅地域は開発により熟成が進 み、需要は底堅いが、以前のような開発及び 取引数の多さは見られなくなっている。 熟成が緩やかに進捗中であり、高値取引も散 見される状況は変わらない。福島西道路の南 伸事業が進捗中である。 南道路であるため市場競争力が優れた状態で 、特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％