別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福島 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -34 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町字八景５番７ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南東7m市道 水道、ガス、下水 花水坂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部であるが、福島交通飯 坂線の駅に比較的近い住宅地 域 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 花水坂駅南西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部からは離れるが整備良好な住宅地域であり、鉄道や商業施設の利便性もあり当面は現況を維持するものと 予測。地価はいま暫くは横ばいであるが、将来的には小幅下落に転じると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部、及び伊達市のうち阿武隈川以西の住宅地域一帯。需要者の中心は居宅として需要する個人で ある。市中心部から離れるため圏域外からの転入は少ない。現在のところ目立った供給過多はないものの、規模、総額 ともに抑えた取引が中心となっており、需要は限界に近付いている感がある。取引の中心的な価格帯は、土地が２３０ ～３００㎡で４００～９００万円程度、新築戸建住宅は２，８００～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが郊外部のため総じて需要は低く、標準的な規模の画地では経済合理性が成立し得ないと判断され るため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は居住環境が重視される住宅地域であるところ、価格形成要因の比較 において同様の観点から地域格差率、標準化補正率を査定しており規範性が高いと判断される。よって比準価格を標準 に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [116.4] [104.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 住宅の建替えは見られるものの、農地を転用 しての開発は少なくなっており、地域要因に 大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％