別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福島 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -33 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町平野字明神町６番１５ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南5m市道 水道、下水 平野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 福島交通飯坂線沿線に位置す る住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 平野駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として安定的に推移している。飯坂線沿線で小規模な宅地開発が散見されるが、郊 外部の住宅地域であることから、地価は概ね横這い圏で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺の住宅地域で特に市街地北部の地域との代替性が高い。需要者は圏内の居住者及び地縁性を有 する一次取得者である。コロナ禍が継続する中、持ち家志向者の増加により住宅地市場は堅調である。中心部住宅地の 供給不足や建築費高騰の影響から郊外住宅地の選好性が高まっており分譲地の小区画化が進む傾向がある。中心となる 価格帯は、土地は２００㎡程度で１，０００万円程度まで、新築戸建で３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は圏内の代替 性の高い事例を複数採用し得られた実証性を有する価格である。自己居住目的の取引が中心で市場参加者が注目するの は市場流通価格であるので、当該比準価格を標準に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [100.8] [106.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益 が改善しつつある。一方、資材価格や食料品 等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳し さを増している。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％