別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -32 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市森合字西谷地１３番１５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 美術館・図書館前 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校や公園に近接している 住環境の良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 美術館・図書館前駅西 方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に恵まれた住宅地域で今後も介在農地の宅地化が進み、熟成度を高めると予測する。未だ継続する超低金 利等を背景に需要は底堅いものの、取引価格の傾向を見ると地価上昇は徐々に落ち着いていくと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市中心市街地周辺から近郊に存する住宅地域一円で、需要者は地縁を有する市内居住者が中心と認 められる。森合地区では中小規模の新規開発により宅地が安定的に供給されており、需要面でも未だ低金利政策が継続 していることから土地取引は比較的多く、不動産市場は概ね堅調を維持している。周辺の新規分譲地ではやや高値の取 引も散見される。土地は１１００～１５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する代替競争関係にある取引事例を多数収集の上選択し、適正に要因比較 を行った結果試算されており、不動産市場を反映して現実的で説得力を有すると認められる。他方、対象不動産は画地 規模が小さく、経済合理的な賃貸物件の建築想定が困難であるため収益価格は適用できなかった。よって本件において は、森合地区の特性及び代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [106.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への 需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは 継続している。住宅ローン金利の動向に留意 する必要がある。 森合地区一円はやや街路の配置に劣るものの 、利便性に恵まれていることから市場での人 気は継続して高い。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％