別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -31 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市北矢野目字西田１６番１ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南3.6m市道 水道 卸町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接する市街化 調整区域の住宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 卸町駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一級市道鎌田・笹谷線南側背後に形成された集落地域。幹線道路等への接近性等は良好であるが、市街化調整区 域に存するため、宅地化は進みづらく、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地郊外の既存集落地域一円で、特に市街化調整区域内の住宅地と代替性が高い。需要者は当該集落 地域内の居住者や当該地域に地縁性を有するもの等にほぼ限定される。市街化区域に近接し、生活利便性は比較的良好 な集落地域であるが、建築制限等のため競争力の程度は弱い。取引額は画地規模や建築規制の程度等により一様ではな く、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の集落地域で、建築制限等の公法的な制約から収益還元法の適用はできなかった。比準価格について は、市街化調整区域内の宅地取引が低調のため広域的に事例を収集・選択し試算価格を求めた。いずれも価格牽連性は 高く、同一需給圏の代替・類似不動産の需給関係を適切に反映している実証的な価格である。よって、比準価格を標準 とし、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 81.1] [104.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は継続しているもののその影響は逓 減してきている。住宅市場においても原材料 費等の上昇が継続しており、その動向に注視 する必要がある。 市街化調整区域内の既存集落地域で、宅地化 の進展は見られず、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％