別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福島 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -29 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市永井川字向光白２１番１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道 南福島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に隣接した濁 川沿いの住宅団地で、全域に 浸水想定区域の指定あり 街 路 基方位　北　　　６ ｍ市道 交通 施設 南福島駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅団地で、今後も住環境に特段の変動はないと見込まれる。市街化区域辺縁部の立地や水害リス クへの懸念はあるが、地価が値頃な水準にあるため、今後も概ね横這いか僅かな下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域で、特に市街化区域辺縁部に存する価格水準低位の住宅地と代替性が高い。主な需 要者は市内居住の一次取得者層である。土地１，０００万円以内、新築戸建で３，０００万円以内の取引が主流となっ ているが、画地の小規模化により総額を抑えた取引も増加している。超低金利を背景に圏内の需要は総じて安定的に推 移しているものの、当該地域への需要は立地や水害リスク等に起因して他地域よりも縮小している模様。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ試算した。市場では自用目的の取引が大 半を占め、利便性や快適性が価格指標として重視されている。比準価格は、同様の指標により取引されたと見られる戸 建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を適正に反映している。また、当該価格は、代表標準地 の価格とも均衡を得ているので、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [ 91.2] [106.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念は あるが、超低金利を背景に立地や利便性の良 好な地域を中心に需要は堅調に推移している 。 立地や浸水リスク等から需要者の選好性は低 位で推移しているが、地価水準の値頃感から 一定の需要を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％