別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -26 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市泉字前田２番１５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 泉 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１３号（西道路）や最寄 駅から比較的近い住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 泉駅北東方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね熟成していることから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。利便性が概ね良好 な地域であることから、地価水準は市内の需給動向を反映して当面強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部を中心とした住宅地域一帯で、特に飯坂街道周辺の住宅地域との代替性が高い。需要者は福島 市内に居住する一次取得者層が中心である。住宅地域として熟成している地域が多く、開発余地が少ないこともあり規 模の大きい宅地開発は少ないが、利便性が比較的良好な地区に位置しており、住宅地需要は概ね安定している。土地は １，０００万円台前半、新築戸建で３，５００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず賃貸市場が未成熟であるため 収益価格は試算できなかった。また、取引は自用目的が中心で収益物件は少ない。比準価格は同一需給圏内の住宅地域 から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を標準に 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [103.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で市の人口も微減傾向にあるが、直 近の住宅着工戸数に回復傾向が見られ利便性 が良好な地域を中心に宅地需要は概ね堅調な 状態にある。 連続性にやや劣る街路が周囲に見られるが熟 成した住宅地域であり、周辺を含めて地域要 因に特段の変動は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％