別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福島 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -25 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市御山字中川原４１番３ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 福島 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 松川と信夫山に挟まれた混在 住宅地域で、一部に洪水浸水 想定区域の指定あり 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 福島駅北方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 散在する農地等の宅地化が徐々に進むとみられるが熟成のペースは極めて緩やかと見込まれる。信夫山北側の立 地や洪水リスク等により地域の競争力はやや低下傾向にあり、地価上昇はまもなく収束すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市域北部を中心とする郊外の住宅地域で、主な需要者は市内居住者等である。超低金利等を背景に住宅需 要は総じて安定的に推移しているが、立地や利便性等により需要の強弱が混交・拡大している。近隣地域は信夫山北側 背後の立地や水害リスク等から需要は縮小しつつあるとみられる。取引の中心価格帯は土地１，０００万円前後、新築 戸建で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ求めた。近隣地域には地主による供給と みられるアパート等も介在するが、自用目的の住宅地が需要の中心を占める。比準価格は、戸建住宅地の取引事例を中 心に試算したもので、需要者の行動に合致し信頼性が高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [129.3] [103.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念は あるが、超低金利を背景に立地や利便性の良 好な地域を中心に需要は堅調に推移している 。 国道１３号中川原交差点改良事業が進行中で あるが、近隣地域の用途及び価格水準への特 段の影響は今のところうかがえない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％