別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -24 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市小田字明内７番２１ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が並ぶ県道沿いの 住宅地域 北8m県道 水道、下水 南福島 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南西方の県道沿いに位 置する集落地域 街 路 基準方位　北８ｍ県 道 交通 施設 南福島駅南西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない。市街化調整区域で取引は少なく、地価の弱含み傾向が 続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外部の市街化調整区域内住宅地域で、特に市街地南西部の地域との代替性が高い。需要者は、圏内に地 縁性を有する地元居住者、農家等で圏外からの転入者は少ない。建築費高騰等の影響を背景に割安感のある郊外住宅地 が選好される傾向が生じているが、市場の落ち着きに伴い調整区域内の取引は逓減傾向が顕著である。市街化調整区域 内の既成住宅地の取引が少なく画地規模も様々であるため、取引の中心価格帯の把握は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は遠隔地の事例を含む 試算となったが、採用した事例について可能な限りの要因比較、分析を行って得られた価格で、市場の需給動向や地域 の価格水準を適確に反映した価格と認められる。自己居住目的の取引が主で市場参加者が重視するのは市場流通価格で あるため、当該比準価格を標準に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [128.6] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、経済活動が動き出し企業収益 が改善しつつある。一方、資材価格や食料品 等の高騰により消費者を取り巻く環境が厳し さを増している。 集落中心部の県道沿いに存し場所的優位性が 認められるが、需給圏内の他地域と比較し取 引件数が少ない状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％