別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -20 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市南沢又字松北町３丁目２番５ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上松川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北西部に位置する飯坂線沿 線の旧来からの住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 上松川駅西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの成熟した住宅団地で、浸水リスクより周辺地域に比してやや動きが少ない傾向が見られるものの、駅 や学校、商業施設との接近性が良好で、需要は一定程度存することから地価は小幅ながら上向きと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市市街地周辺の住宅地域一円で、北部における住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は地 縁を有する第一次取得者であり、買い物や通学の利便性の良い地域は未だ継続する低金利の影響で需要が底堅い。農地 等の低利用地が残る地域では徐々に宅地化が進行し熟成が進んでいるが、水害リスクへの関心等より物件の浸水可能性 を考慮して取引が進む傾向が見られるようになった。取引の中心は、土地が２００㎡程度で１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内では戸建住宅目的の取引が主体を占め、居住の利便性や快適性を重視して取引が成されている。比準価格 は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算され、実証的である。なお、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団 地で賃貸市場が未成熟であり、高い建築費水準より投資採算性からも不合理であるため収益価格は適用できなかった。 よって、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [135.6] [106.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への 需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは 継続している。住宅ローン金利の動向に留意 する必要がある。 浸水リスクを受け市場にやや動きは少ないも のの、商業施設等への接近性は良好で住宅地 域として成熟している。地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％