別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -19 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市仁井田字上仁井田１１番１ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 東6.2m市道、北側道 水道 福島 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の農家集落 地域であるが、市街地から比 較的近い 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 福島駅西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内であるが、市街地に比較的近く一定の利便性を有する。農家集落としての性格から、不動産需 要が弱いことを勘案すると、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の市街化調整区域内に位置する農家住宅を主とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的選 好性を有する圏域内の居住者が主である。圏域内の住宅地域は周囲を農地が占めるようなを状況で、住宅地域としての 熟成は総じて低い。ただし、市街地近郊で利便性が良好な地域については、比較的安定した価格水準を維持している。 取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の農家住宅を主とした郊外の集落地域で、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸住宅の想定が現実的でないことから 収益価格は試算しなかった。また、取引は自用目的で収益物件は見られない状況にある。比準価格は同一需給圏内のう ち市西部の郊外の市街化調整区域内の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準 地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 89.9] [102.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰等の物価高による影響も懸念され るが、市内の住宅地需要は利便性が良好な地 域を中心に概ね堅調な状態が続いている。 市街地からは比較的近いが、農家集落であり 発展的要因は見られない。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％