別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -18 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市方木田字樋口５番２６ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 福島 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１５号沿いの路線商業 地域に近い利便性の高い住宅 地域 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から比較的近く大型商業施設に近い立地である。利便性が良く閑静な住環境を形成し、需要は底堅い 。熟成した地域でやや落ち着きも見られるが、暫く上昇基調が残ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地周辺部の住宅地域一円である。需要者の中心は福島市に地縁性を有する一次取得者層であり、 継続的な低金利、及び利便性が高いことから、需要は底堅い。土地は２００㎡～２５０㎡、総額で１２００～１６００ 万円が中庸と見られる。中心部の供給不足もあり、立地が良好で適正な価格水準であれば短い市場公開期間で成約に至 る様子である。周辺の売り物件にはやや強気の姿勢が見られるが、以前のような市場が過熱した状態ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、複数の住宅地の実際の取引価格について客観的に比較検討を行い求めたものであり、本件では比較的近く 規範性の高い事例を多く採用できたため、その精度は高いものと判断される。当該地域は自己居住用の住宅地が主であ って、需要者は複数類似の物件との比較検討を行うのが現在の消費行動であり、比準価格の説得力は高い。収益還元法 は経済合理性がないため適用しなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福島 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部の供給が不足しており、中心部周辺の 需要は堅調で比較的取引が多い。固定金利に 上昇が見られるが未だ低い水準。建築費高騰 が懸念される。 路線商業地域に近接するが、河川が入り組み 街路がやや煩雑なため交通量が少なく、閑静 な住環境を形成して熟成しており、特段の変 動は見られない。 南東側が道路であるため市場競争力が優れた 状態で、特段の変動はない。浸水想定は、概 ね１０００年に１回、０．５ｍ未満となって いる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +1.1 ％