別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -17 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市町庭坂字遠原三２番２ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｓ2 農地の中に、農家住 宅等が見られる住宅 地域 南3.5m市道 水道 庭坂 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接するが、開 発許可基準が緩和される区域 の指定はない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 庭坂駅北東方 730m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域だが駅に近く、建物の更新等で地域の社会環境は概ね維持継続されると見込まれる立地である。 一方で市街地の小規模宅地に比べ競争力が劣り、需要も限定的なため、やや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の調整区域内住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は専ら市内在住の個人であるが、一部 に被災者の転入も見られる。住宅地需要も未だ好況基調にあるものの、減速の一面も見えはじめている。近隣地域は飛 び地の市街化区域に接近した古くからの農家集落地域で、取引の中心となる価格帯は土地が総額で５００万円～８００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域内の住宅地域であり賃貸市場が成立していない。また、個別的規制として対象標準地は専用住宅以外建てられ ないため収益価格は試算できなかった。比準価格は居住の快適性の要因を反映して価格形成がされた取引事例群を適切 に収集し得たことから精度が高い。本件では比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [121.3] [104.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は比較的堅調を維持している ものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の 影響から経済の先行き不透明感が増してきて いる。 郊外農家集落地域のため、地域要因に特段の 変動要因はない。 南道路で環境の優位性から潜在的需要は多少 良い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％