別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -16 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市渡利字中江町２３番４ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 福島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１４号東側背後に位置 する街路の配置が比較的整然 とした住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 福島駅南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１１４号西側と比較して通学等の便にやや劣るため、価格が値頃で推移している地域と思料される。ハザー ドマップで浸水エリアに位置しており、水害リスクの懸念等より地価の上昇幅は縮小していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市市街地周辺の住宅地域一円で、阿武隈川東側の渡利・小倉寺地区との代替競争関係が強い。主たる 需要者は地縁を有する第一次取得者である。超低金利の継続及び中心部から比較的近い立地より需要は底堅いが、水害 リスクへの意識の高まりを受け市場に落ち着きが見られる。中心価格帯は、土地は２００～２５０㎡で１２００～１６ ００万円程度、新築戸建で２８００～３３００万円程度と思料されるが、業者や建物品等より価格帯に幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある住宅地域での取引事例について、客観的に比較検討を行い試算したもので、地域の特 性や市場性等を反映した信頼性の高い価格である。地主等によるアパート供給も見られる地域であるが、建築費は高水 準で推移しており、現行の賃料水準では経済合理性に合致した賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は試算できな かった。よって、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [104.0] 100 [113.2] [106.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への 需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは 継続している。住宅ローン金利の動向に留意 する必要がある。 中心部等への接近性は良好である。浸水想定 は広い範囲で概ね千年に一度、０．５ｍ～３ ｍ未満となっている。地域要因に特段の変動 は見られない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％