別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -15 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市茶屋下４８番３外 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 河川から比較的近い開発時期 の古い小規模住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成していることから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。河川に近い懸念材料は あるが、周辺で宅地開発も見られる等、地価水準は比較的安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北東部を中心とした住宅地域一帯で、特に国道４号周辺の住宅地域との代替性が高い。需要者は福 島市内に居住する一次取得者層が中心である。市中心部との位置関係も概ね良好であり、住宅地域として熟成している 地域が多くなっているが、開発余地が残っている所での分譲地開発も見られる等、住宅地需要は概ね安定している。土 地は１，０００万円台前半程度、新築戸建で３，０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる地域であるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難なため収益価 格は試算しなかった。また、取引は自用目的が中心で収益物件は少ない。比準価格は同一需給圏内の住宅地域から信頼 性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地域として の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [107.4] [104.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰等の物価高による影響も懸念され るが、市内の住宅地需要は利便性が良好な地 域を中心に概ね堅調な状態が続いている。 周辺では宅地開発も見られ、需要が期待でき る地区に位置するが、本地域は開発時期が古 くその影響はやや小さい。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％