別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -12 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市岡部字姥畑１０番１ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道、背面道 水道 福島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川東方の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で小規模宅地開発が散見され、市街化農地の宅地化が緩やかに進行している。景気の先行き不透明感も漂っ ているが、本地域の住宅地需要は底堅く、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域で市域北東部郊外の市街化区域内住宅地との代替性が高い。需要者は市内在住の第 一次取得者等が中心と見られる。現在の住宅地取引は落ち着きつつある中で、高値を維持したままの状態にある。土地 は８００～１，２００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建物件を中心とする地域であり、アパートはあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため に収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性が重視される住宅地域であることから、同様の価格形成要因を反映 し試算された比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [ 96.8] [103.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は比較的堅調を維持している ものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の 影響から経済の先行き不透明感が増してきて いる。 需給が落ち着きを呈しつつあるが、周辺では 住宅地市況はいまだ安定的に感じられる。 地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の 程度に影響する特段の個別的要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.8 環境　　　　　　  +1.7 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％