別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -10 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市小倉寺字二反田２２番５ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 、農地等が混在する 住宅地域 東5m市道 水道、下水 福島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川東岸の段丘上に位置 し、地域西部に洪水浸水想定 区域の指定あり 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 福島駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地が多く街路配置に劣るほか西部は洪水リスクも内包するため地域の相対的競争力は低下傾向にあるが、値 頃な地価水準に着目した需要が見込まれるので、地価は今後も概ね横這いか僅かな下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南東部を中心とする郊外住宅地域で、主な需要者は値頃な価格水準を選好する市内の一次取得者等で ある。市街地中心部に比べると立地等に劣るものの超低金利の継続とコロナ禍を契機とした戸建住宅の選好性増大によ り土地需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は土地２００～２５０㎡で８００万円～１，０００万円、新築 戸建で２，５００万円～３，０００万円程度で、画地の小規模化により総額を抑えた取引が増加している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が後記理由により得られなかったので、比準価格について検討する。近隣地域には地主の供給に よる共同住宅も介在するが、地域の大半を占める戸建住宅が取引の主流となっている。比準価格は、戸建住宅地の取引 事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を反映し信頼しうるものと判断する。また、当該価格は代表標準地の価 格とも均衡を得ているので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [ 78.7] [103.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念は あるが、超低金利を背景に立地や利便性の良 好な地域を中心に需要は堅調に推移している 。 街路の配置、地勢、浸水リスク等により需要 者の選好性はやや低位で推移しているが、地 価水準の値頃感から一定の需要を維持してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％