別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -9 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市丸子字沢目２３番１１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に、 アパートも見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 卸町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地とは松川を介した 北岸の住宅地域で、洪水浸水 想定区域に近接 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 卸町駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路や店舗等に近い利便性が好感され今後も安定的な需要が見込めるものの、市内世帯数の伸び率鈍化や建 築費上昇等の一般的要因から地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部を中心とする郊外住宅地域で、主な需要者は市内居住者である。近隣地域及びその周辺は、立 地や利便性に着目した宅地開発がコンスタントに行われてきたエリアであるが、開発素地の減少等に伴いそのペースは 鈍化している。但し、超低金利の継続とコロナ禍を契機とした戸建住宅の選好性増大により土地需要は安定的に推移し ており、需要の中心は、土地で１，０００万円前後、新築の戸建てで３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が試算できなかったので、比準価格のみ求めた。近隣地域は、中心部への接近性に恵まれた居住 環境良好な住宅地域で、利便性や快適性を重視した価格形成がなされている。比準価格は、同様の指標が重視される郊 外戸建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を適正に反映している。また、当該価格は、代表標 準地の価格とも均衡を得ているので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [124.0] [103.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、建築費上昇や資材不足等の懸念は あるが、超低金利を背景に立地や利便性の良 好な地域を中心に需要は堅調に推移している 。 商業施設や幹線道路への接近性に恵まれ、安 定的な競争力を保持している。 個別的要因に変動はないが、手頃な総額から 良好な競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％