別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -8 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市宮代字一本木１６番２５ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、下水 東福島 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発等により宅地化が なされ、街路の系統連続性に やや劣る地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東福島駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 以前から市街化農地の宅地への移行が順次進んでおり、今後も中小規模の戸建住宅地域として熟成していくもの と予測される。また、住宅地価は微増傾向で推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北部郊外を中心とする住宅地域で、伊達市南部の住宅地域も包含する。需要者は福島市内の第一次 取得者層が中心である。宮代地区等では農地等の開発適地が比較的多いため、小規模の宅地分譲が散見され、売れ行き は景気の先行き不透明感もあって減速感が否定できないが、値頃感から今のところ堅調である。新規分譲地については ２００㎡を切る小規模化が進み、土地２００㎡程度で８００～９００万円程度の取引が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算されており、実証的と認められる。なお、当該 地域が第一種低層住居専用地域内に位置し、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用できなか った。実際に居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、本件においては福島市内の北部地域や伊達市（旧伊 達町）の住宅地市場における需給動向を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は比較的堅調を維持している ものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の 影響から経済の先行き不透明感が増してきて いる。 北方の伊達市（旧伊達町）で住宅地の高値取 引が散見されているが、当該地域要因に特段 の変化はなく、住宅地取引も概ね堅調に推移 している。 南道路で環境の優位性から潜在的需要は比較 的高い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％