別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市笹木野字笹木野町１番３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅を中心に事 業所等が見られる住 宅地域 南西9.8m市道 水道、下水 笹木野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の鉄道駅から比較的近い 旧来からの既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ．８ｍ市道 交通 施設 笹木野駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持して推移すると予測する。福島市郊外に位置するものの 、最寄駅から比較的近く需要が見込めることから、地価水準は概ね横這い傾向を維持するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市北西部郊外を中心とした住宅地域一円と認められる。需要者は、福島市内に居住する第一次取得 者が中心である。同一需給圏内においては、開発された新規分譲地域を主とした取引が多く、未だ継続する超低金利等 を背景として市内全般に住宅地需要は概ね堅調な状態が続いており、郊外においても最寄り駅に近い等利便性が良好な 地域での需要は見られる。土地は１０００万円前後、新築戸建で３０００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地主等によるアパート供給も散見される地域であるものの、建築費は高水準で推移しており、近隣地域における現行の 賃料水準では経済合理性に合致した賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の 快適性等を重視する住宅地域で、比準価格は同一需給圏内の住宅地域における取引事例より試算されており、実証的で ある。よって、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [104.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への 需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは 継続している。住宅ローン金利の動向に留意 する必要がある。 笹木野駅を最寄りとする旧来からの既成住宅 地域であり、地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％