別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市笹谷字谷地中１１番１１ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 笹谷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   210 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北土地区画整理地域内の新興 路線商業地域に近接する生活 利便性が良好な住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 笹谷駅北東方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 笹谷駅や福島北区画整理事業区域に隣接して最寄駅や商業施設への接近性も良好な地域で、底堅い需要が見込ま れる。地価は微増状態が続いているが、暫くは高止まり傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心部から北方郊外に位置する住宅地域全域と判断した。特に笹谷駅や桜水駅への接近性が類似す る土地との代替性が高い。需要者の中心は福島市内に居住または通勤する一次取得者等である。隣接する区画整理済地 域内の不動産と競合するが、駅や生活利便施設への接近性が良好で安定的な需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、 土地２００㎡程度で１１００～１３００万円程度、新築戸建住宅で２６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替競争関係を有する最近の取引事例群から試算されたもので実証的である。なお、対象標 準地の地積が小さく最有効の賃貸用建物の建築想定が困難であるために収益価格は試算しなかった。周辺地域では自己 居住目的の取引が主で、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、本件においては近隣・周辺地域に おける住宅地の需給動向を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福島 -14                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は比較的堅調を維持している ものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の 影響から経済の先行き不透明感が増してきて いる。 北土地区画整理地域に隣接し、飯坂電車駅が 近いこと等から人気があり、今のところ住宅 地取引は堅調と見られる。 地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の 程度に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +2.3 ％