別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市八島田字八幡北３番１１ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 、宅地開発が進む住 宅地域 南西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 笹木野 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや無秩序に宅地開発が進ん だ地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 笹木野駅北東方 830m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で大規模な分譲住宅地が造成され、住宅地域としての熟成が高まるものと予測する。周辺での比較的堅調な 需要もある地区であることから、地価水準は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市近郊から郊外にかけた住宅地域一帯であり、特に市北西部の住宅地域との代替性が高い。需要者は 福島市内に居住する一次取得者層が中心である。郊外部であるが利便性は普通程度であり、昨今は住宅地域として熟成 しつつある地域が増えており、地価も比較的値頃な地域が見られて住宅地需要は概ね堅調に推移している。土地は１， ０００万円台前半まで、新築戸建で３，０００万円前後までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ小規模な住宅団地であり、アパート等の収益物件は非常に少なく、賃貸市場の熟成が低いことから 収益価格は試算しなかった。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は同一需給圏内の市北西部の住宅地域から 信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地域と しての市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [129.3] [104.0] 100 49,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰等の物価高による影響も懸念され るが、市内の住宅地需要は利便性が良好な地 域を中心に概ね堅調な状態が続いている。 奥まった印象の地域であることに変化はない が、隣接の開発により道路の行き止まりは一 部解消された。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％