鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３ -75	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３Ｋ８ -3	福島市		更地	（　）	長方形	南6m市道、北6m、二方路		１住居 (60,200)
c	２３Ｋ７Ｙ -44	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、北5m、二方路		１住居 (60,200)
d	２３Ｋ７Ｙ -27	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２３Ｋ７Ｙ -40	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,553	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	89,469	100 [ 93.5]	95,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 81,640	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	74,898	100 [ 82.7]	90,566		96,000
c	(　 ) 81,677	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	77,144	100 [ 84.9]	90,865		96,300
d	(　 ) 89,592	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,200	100 [ 82.9]	106,393		113,000
e	(　 ) 79,420	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	77,740	100 [ 86.2]	90,186		95,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

福島 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,218,925	691,908	2,527,017	2,228,320	298,697	（　0.9711） 290,065	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,919,694 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.95	Ｗ2	173.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	17.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４３．４７５㎡×４室

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	居宅	86.95	100.0	86.95	1,637	142,337	2.0	284,674
							0.0	0
1～ 1	居宅	86.95	100.0	86.95	1,605	139,555	2.0	279,110
							0.0	0
～

～

～

計		173.90	100.0	173.90		281,892		563,784
								0

⑨年額支払賃料	281,892 円　×　12ヶ月　＝　 3,382,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,382,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,213,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	563,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,218,925 円　　　　（　 12,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３ＴＹ　　　　-4	1,571 ( 1,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,605 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３ＴＹ　　　　-7	1,404 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,524
c	２３Ｋ８Ｔ　　　　-3	1,362 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,593

福島 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,000 円	30,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,308 円	3,382,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,800 円	30,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,908 円　（　　　　　　 2,713 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 173.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,228,320 円（　　　　　 8,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,218,925 円
②総費用	691,908 円
③純収益　①－②	2,527,017 円
④建物等に帰属する純収益	2,228,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,919,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福島 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 -2

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　岩渕　大毅

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市野田町２丁目１８９番３｢野田町２－２－３｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ1	一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	福島 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福島駅西口から徒歩圏内にあ
る利便性の高い旧来からの住
宅地域

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

福島駅西方

640m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

福島駅西口に近く利便性の高い住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測される。不動産需要
は底堅いものの物件の供給が少ないことから、地価水準は今後当分の間上昇傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市市街地中心部、特に福島駅から概ね徒歩圏内にある利便性の高い住宅地域一円と認められる。需要
者は福島市内に居住する第一次取得者が中心で、住替を目的とする富裕層からの需要も存する。福島駅から近い利便性
の良好な地域であり、旧来より人気があることから不動産需要は継続して強い。土地は１５００～２０００万円程度が
需要の中心となっているが、需要に対して供給が少ないこともあり、総額の嵩む取引や単価の高い取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にアパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費も高水準で推移して
いるため収益価格は低位に求められた。取引は居住の快適性等を重視する自用目的が中心で収益物件は少ない。比準価
格は同一需給圏内の住宅地域における代替競争関係の強い取引事例より試算されており、規範性が高い。よって本件で
は代表標準地との比較検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,800 円／㎡

[102.6]
100

100
[103.0]

100
[ 93.5]

[106.0]
100

95,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への
需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは
継続している。住宅ローン金利の動向に留意
する必要がある。

利便性の高い住宅地域で需要は底堅いものの
、住宅地域として成熟しているため開発適地
に乏しく、物件供給は少ない。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -70	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m未舗装私道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２３Ｋ３ -65	福島市		貸家建付地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２３Ｋ２ -54	福島市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ８Ｙ -131	福島市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,100	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,752	100 [ 71.3]	90,816	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	96,300
b	(　 ) 68,986	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	66,057	100 [ 75.9]	87,032		92,300
c	(　 ) 72,652	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	68,814	100 [ 73.3]	93,880		99,500
d	(　 ) 59,528	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	74,769	100 [ 85.2]	87,757		93,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

福島 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,249,008	682,918	2,566,090	2,169,680	396,410	（　0.9711） 384,954	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,856,204 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	Ｗ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	17.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、２ＬＤＫ４戸（各階２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	100.0	87.00	1,597	138,939	2.0	277,878
							0.0	0
2～ 2	居宅	87.00	100.0	87.00	1,629	141,723	2.0	283,446
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		280,662		561,324
								0

⑨年額支払賃料	280,662 円　×　12ヶ月　＝　 3,367,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,367,944 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 244,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,243,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	561,324 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,249,008 円　　　　（　 12,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３ＴＹ　　　　-4	1,571 ( 1,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,597 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３ＴＹ　　　　-3	1,711 ( 1,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,661
c	２３Ｋ３ＴＹ　　　　-6	1,587 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	1,574

福島 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,518 円	3,487,944　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,200 円	29,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 682,918 円　（　　　　　　 2,678 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,169,680 円（　　　　　 8,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,249,008 円
②総費用	682,918 円
③純収益　①－②	2,566,090 円
④建物等に帰属する純収益	2,169,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	396,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,856,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）