別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形庄内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形庄内 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番 ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2.5 空地 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 北西16m県道 水道、ガス、下水 余目 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内中心部に位置する既成商 業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 余目駅北西方 800m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 町内中心部に位置する既成商業地域であるが、近隣市町の郊外型大型店舗等への顧客流出は継続しており、需要 は低迷し、今後も地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね庄内町を中心とする庄内地方の各市町の商業地域の圏域である。需要者の中心は庄内町内における地 元法人、個人事業者等である。庄内町中心部に位置する既成商業地域であるものの、近隣市町の郊外型大型店舗及び郊 外路線商業地域等への顧客流出は依然として継続しており、中心商業地への需要は低迷している。利用目的等により負 担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町内中心部に位置するものの、貸店舗や貸事務所等の収益物件はなく、賃貸市場が成立していないため、収 益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、取引事例が少ないものの、同一需給圏内の類似地域等において現実 に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上より、市場性を反映 して求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 79.9] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近隣市町に存する郊外型の大型商業施設への 顧客流出が進行し、町内中心商業地の商況は 低迷している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％