別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白鷹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白鷹 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡白鷹町大字荒砥乙字横町１０１４番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (77,200) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｓ3 各種店舗のほか銀行 等が見られる商業地 域 西20m国道 水道、下水 荒砥 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 荒砥駅南東方 650m 法令 規制 （都） 近商 (77,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成商業地域で地域要因に格別の変動はない。隣接する長井市郊外部の大型商業施設集積地等への顧 客流出が進んでおり、不動産需要は低迷が続いている。今後も当面地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一次的には町内の商業地域で商住混在地域を含み、二次的には隣接の長井市等の商住混在地域にわたり広 域的である。需要者は地縁を有する地場の中小・個人事業者等が中心で、町外からの流入はほとんどみられない。人口 減少、高齢化が進行しており、隣接の長井市郊外部の大型商業施設集積地等への顧客流出が進み相対的地位の低下がみ られ、商況の低迷が続いている。取引件数が限られており、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の不動産が大半である地域で、同一需給圏内の類似地域における代替競争等の関係にある取引事例から求めた比準 価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は規範性がなく適用しなかった。地縁 を有する地場の中小・個人事業者等による自己使用目的の取引が中心の地域であり、市場の実態を反映した取引事例か ら求めた比準価格を妥当と認め採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [ 98.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白鷹町の人口・生産年齢人口の減少率、高齢 化率はいずれも県平均を大幅に上回る状況が 続いており、町内の不動産需要は低調に推移 している。 近隣地域の南側に位置する国道２８７号と３ ４８号の交差点付近で閉店したスーパー跡地 に県内資本のスーパーが出店した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％