別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小国 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小国 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 2,230,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡小国町大字岩井沢字町二８３９番１外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 店舗 Ｓ2 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南東12m県道 水道、下水 小国 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前の既成商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 小国駅南方 190m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。背後地人口の減少や事業 者の高齢化が進行し、商況は低迷しており地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小国町の商業地及び商住混在地を中心として、置賜地域の商業地及び商住混在地に及ぶ。需要者は地元の 法人や個人事業者等が中心であり、町外からの流入はあまり見られない。背後地人口の減少、店舗経営者の高齢化、後 継者不足等を背景に商況は低迷しており、需要は低調となっている。取引自体が少なく、規模、道路付け等により価格 が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は自用の店舗、店舗併用住宅を中心とする既成商業地域であり、貸店舗、貸事務所等は見られず賃貸市 場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立し た取引事例に基づいており実証的かつ説得力を有する。以上より本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [ 98.0] 100 [100.4] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透し ている。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改 善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不 透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％