別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 小国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小国 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡小国町大字小国小坂町２丁目５２番 ②地積 　(㎡) 538   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 大規模住宅が多い中 心部に近接した既成 住宅地域 南8m町道 水道、下水 小国 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の既成住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 小国駅西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。人口、世帯数とも減少傾 向で、高齢化が進んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小国町を中心として周辺市町の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は町居住者やその縁故者等であり、町外か らの流入はあまり見られない。人口、世帯数の減少、高齢化等を背景に過疎化が進んでおり、町内の住宅地需要は総じ て弱く、当該地域の需要も弱い。民間による取引が少なく、公共機関による取引が見られる程度であり、中心となる価 格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は低層の戸建住宅が中心であり、周辺にアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が成立してい ないことから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる 取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し 、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透し ている。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改 善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不 透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％