別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形川西 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形川西 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外 ②地積 　(㎡) 644   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 東7.5m県道 水道、下水 羽前小松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川西町の旧来からの中心商業 地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 羽前小松駅西方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗の閉鎖、繁華性の衰退が目立つが、他用途への転換等は見られず、現状が継続すると予測する。周辺の役場 跡地の動向が注目される。需要は低迷し、当地域はその傾向が顕著で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西町及びその周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人、個人事業者 等が想定される。人口の減少、郊外の大型商業施設の集客、役所の移転を背景に、駅西エリアの既成商業地域の需要は 低迷し、近隣地域もその典型的な地域である。閉鎖店舗が目立ち、将来の潜在的な売り物件も含めると供給過多と思料 する。取引が僅少で、画地の規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は場所的代替性が認められる事例を採用しており、有用な基礎資料に立脚し、それぞれ適切な補正を 施して試算した比準価格は市場の実勢を反映し、規範性が高い。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着 目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用するこ とを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工は減少、人口は減少、世帯は微 減、土地取引件数は直近で増加している。町 北部でメディカルタウン計画が進行中。 駅西側の既成地域の繁華性の低迷、衰退感の 印象が強い。ただし、周辺で町役場跡地の今 後の活用動向が注目されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％