別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形川西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形川西 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 1,830,000 円  １㎡当たりの価格 9,560 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、工 務店等が混在する住 宅地域 南西6.5m町道 水道、下水 羽前小松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に多様な画地が自然 発生的に貼り付いた混在住宅 地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ町道 交通 施設 羽前小松駅西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅の店舗閉鎖が見られるが、他用途への転換や建替えは見られず、現状が継続すると予測される。不 動産需要は低迷しており、新興住宅地域と比べ当地域の選好は低く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,560 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西町及びその周辺市町の住宅地域で、主たる需要者は居住目的のエンドユーザーである。羽前小松駅東 側やメディカルタウン構想の新興住宅地へ需要がシフトし、既存の住宅地の需要は低下し、供給は同駅西側の分譲、同 構想の分譲が継続中である。既存エリアの近隣地域の選好は低いと思料する。取引が僅少で、規模が多様であるため取 引相場を把握し難いが、土地は１００万円～７００万円程度の取引が多く、新築の戸建物件の分譲等は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は羽前小松駅西側エリアの代替性が高いものを採用しており、有用な基礎資料に立脚し、各事例の規 範性の優劣を判定の上試算した比準価格は市場の実勢を反映し、規範性が高い。需要は自用目的が主であり、需要者は 特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価 格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [119.7] [102.0] 100 9,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,710 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工は減少、人口は減少、世帯は微 減、土地取引件数は直近で増加している。町 北部でメディカルタウン計画が進行中。 地域一帯で豪雨浸水被害が発生した。そのほ か、地域要因に特別な変動は見受けられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％