別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高畠 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高畠 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 1,360,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東置賜郡高畠町大字安久津字加茂川原２３０１番１１ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東5.5m町道 水道、下水 高畠 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部東方の既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 高畠駅東方 5.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高畠町内の旧来からの既成住宅地域で、世帯数は微増傾向にあるものの、人口減少が継続しており、当地域への 住宅地需要は弱含みである。地価は今後とも下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高畠町を含む隣接市町の住宅地域の圏域。需要者は、高畠町居住者が中心であり、一部隣接町からの 転入も認められる。同町の中心部東方に位置する旧来からの既成住宅地域であり、街並みが古く、住宅地としての選好 性が低いことから、需要は弱含みである。土地は１００万円～３００万円程度、新築戸建の物件は１，７００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においてアパート等の収益物件は存せず、賃貸市場が成立していないほか需要も見込まれないため収益還元法 は適用できなかった。一方、比準価格は、自用目的の取引が中心であり、高畠町内における多数の代替性の高い取引事 例から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられ、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [121.0] [102.0] 100 9,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか 、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの の、世帯数は微増傾向にある。 地域要因に変動はない。人気の低いエリアで あり住宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％