別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 最上 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   最上 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡最上町大字向町字向町６１９番２ ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗兼住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南西8m町道 水道、下水 最上 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 最上駅北方 240m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当分の間現状のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 奥行長大　　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、最上町及び隣接する市町等の商業地域、商住混在地域及びこれらの隣接地域。典型的な需要者としては 、最上町に地縁を有する個人や法人などが考えられる。全国展開する大規模小売店舗等はほとんど見受けられない。高 齢化や人口の減少などを起因とする後継者不足や商況衰退等の影響を受け店舗の閉鎖も見られるなど、需要は極めて弱 い。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域はテナント需要がほとんどなく貸店舗、貸事務所等の収益物件は見られない。自己使用目的の取引が支配的で賃 貸市場が形成されておらず、収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は最上 町内の実際に成約した取引事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。従って、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [ 81.3] [ 93.1] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。設備投 資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境 は持ち直している。消費者物価は前年を上回 っている。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％