別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形朝日 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形朝日 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　今田　修一   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡朝日町大字宮宿字上宿１１８４番８ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 Ｗ1 中小規模の店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南11m県道 水道 左沢 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧街道沿いの近隣商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 左沢駅南西方 12.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 寒河江市、山形市の大規模商業施設への顧客の流出傾向が止まらず、国道沿線に商業地の重心が移動し集客力は 低下し需要は減少している。当該地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町の商業地域全域と大江町、白鷹町の周辺町村の商業地域である。需要者は、地縁を有する地元の法 人、個人事業者が中心であり、町外からの流入はほぼ見られない。人口減少や店舗経営者の高齢化に加え、町役場北側 の国道沿いの店舗に顧客が流出しており、商況は低迷していることから、需要は弱含みで推移している。規模、道路付 け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣商業地域で、民間の貸店舗、貸事務所等は殆どなく賃貸市場は成立していないため、収益価格は求めることができ なかった。比準価格は白鷹町の１事例を含む４事例から試算した。補修正や要因比較が大きいものも含むが、市場を反 映した取引事例に基づくものであり、実証的かつ説得力を有すると判断される。以上により地域の現状を踏まえ、比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行は継続しており、新 型コロナの影響から雇用や個人消費にも弱い 動きが見られる。 町外への顧客の流出、南側国道沿線に商業地 の重心が移動し、地域の衰退傾向が窺われる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％