別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 山形西川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 1,200,000 円  １㎡当たりの価格 2,680 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字水沢字上原４０９番３ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 家住宅が見られる住 宅地域 南8m町道 水道、下水 羽前高松 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部から離れた住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 羽前高松駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近年、地域の世帯数減少が若干抑えられているものの、町中心部より離れた住宅地域であり、地域の人口減少、 高齢化が進んでおり、宅地需要は依然弱い。このため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,680 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西川町を中心とする西村山地方の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に西川町居住者である が、他地域からの転入は殆ど見受けられない。近年、地域の世帯数減少が若干抑えられているが、町中心部より離れた 住宅地域であり、地域の人口、農業就業者数の減少等の影響により、過疎化が進んでおり、宅地需要は弱い。成約件数 が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は町中心部から離れた住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であり、アパート等の収益物件は見受けられ ず、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内より価格 牽連性が認められる取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有すると判断される。 以上により、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,720 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間、町全体の人口、世帯数は減少傾 向である。新設住宅着工は、昨年と比較して 大幅に増加している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％