別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山形河北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形河北 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 各種小売店舗や飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南16m県道 水道、下水 寒河江 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       254 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河北町中心部の既成商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 寒河江 7.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 背後地人口の減少、町内及び周辺市の郊外型大型商業施設への顧客流出により、既成商業地域の需要は少なく、 地価は今後も下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河北町及び村山地域の商業地全体に及び、広域的である。需要者の中心は河北町の自営業者がほとんどで 、他市町からの事業者は少ない。背後地人口の減少や、町内及び周辺市の郊外型大型商業施設への顧客の流出により、 集客力は低下し、需要は減少している。商業地域の取引は稀で、需要の中心となる価格帯は見出せないほか、民間の貸 店舗や貸事務所はほとんど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、民間の貸店舗や貸事務所が見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益 価格は求めることができなかった。比準価格は商業地取引は少なく、住商混在地を含む河北町の時点の新しいものが多 い４事例から導出され、要因比較は小さく、町村部の事例収集の限界から、現実の市場性を反映した実証的価格として 説得力を有する。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [ 96.0] 100 [105.5] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向、郊外のショ ッピングセンターが集客力を増し、中心部の 既成商業地域は空洞化が進行している。 コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％