別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 中山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中山 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 9,270 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山郡中山町大字土橋字北８９番２ ②地積 　(㎡) 719   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4.5m町道 水道、下水 羽前長崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部に位置する旧来からの 農家住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 羽前長崎駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の農家住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域内に変動要因が乏しいなか、地域 の基幹産業である農業を取り巻く環境は依然として厳しく、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,270 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね中山町及び隣接山辺町の住宅地域。需要者の中心は中山町に居住する一次取得者であり、他市町から の転入はほぼ見られない。郊外部に位置する旧来からの農家住宅地域であり、街路幅員がやや狭い上、画地規模が大き く、区画整然とした新興住宅地との比較で選好性は大きく低下しており、住宅地需要は依然低位に推移している。取引 される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺では貸家や共同住宅等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算 は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立 した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山辺 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [124.0] [102.0] 100 9,260  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,410 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の町村部においては、ウィズコロナの 浸透等による人流の増加は限定的であり、む しろ人口減少や物価上昇等による影響がより 大きい。 地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％