別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東根 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東根市神町北３丁目６１００番２２ ｢神町北３－１５－１４｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 神町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに区画整理がなされた既 成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 神町駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古い区画整理による住宅地域で既に熟成しており地域要因に格別の変動はない。中心部や生活利便施設への接近 性が良好で堅調な需要が認められる。今後も需要は安定的で地価は当面強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東根市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心であるが、周辺市町からの転入もみ られる。市内では区画整然とした新興住宅地域の選好性が高く、当地域は古くに区画整理が行われた住宅地域で街並み はやや古いが、中心部への接近性や生活利便性が良好であること等から需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は 、土地は８００～１，２００万円程度、新築戸建で２，０００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅取得目的の取引が中心の地域であり、同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた比準 価格は実証的で説得力が高い。一方、当地域で想定される市場参加者や用途地域の規制等からアパート等の賃貸物件想 定は非現実的で、収益価格は規範性に乏しいと判断し適用しなかった。よって、市場の実態を反映した取引事例から求 めた比準価格を妥当と認め採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東根市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平 均を下回って推移。直近の県内経済は個人消 費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進 んでいる。 古くに区画整理が行われた住宅地域で既に熟 成しており、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％