別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東根 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東根 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東根市鷺ノ森１丁目１０番１３ ｢鷺ノ森１－１０－１４｣ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東6m市道 水道、下水 東根 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東根駅南東方 450m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。区画整理済の住宅地域で 街並みがやや古く選好性にやや劣るが、需要は安定的であり、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東根市の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者であるが、一部周辺市町からの流入も 見られる。市中心部から南部の利便性の高い住宅地域と比較して相対的な選好性は低いが、安定的な人口推移を背景に 住宅地需要は根強く、当該地域においても需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地で５００～１０００万円程度、新 築戸建で総額２，０００～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整理済みの住宅地域で、都市計画制限もあり、民間のアパート等はほとんど見られず賃貸市場が成立していないた め、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例に 基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東根 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [123.2] [102.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透し ている。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改 善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不 透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％