鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東根 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３１ -503	東根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
b	Ｒ５Ｋ３１ -507	東根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	Ｒ５Ｋ３１ -515	東根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ５Ｋ１５ -40	東根市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	Ｒ５Ｋ１５ -42	東根市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,684	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,509	100 [ 100.0]	25,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	26,300
b	(　 ) 24,389	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	24,057	100 [ 104.0]	23,132		23,800
c	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	23,857	100 [ 108.0]	22,090		22,800
d	(　 ) 43,211	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,590	100 [ 155.9]	22,829		23,500
e	(　 ) 24,658	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,658	100 [ 101.0]	24,414		25,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
d	買進み	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,300 円／㎡]

東根 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,387,980	467,707	1,920,273	1,824,770	95,503	（　0.9715） 92,781	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,932,938 円　　　　（　 8,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東根 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.16	Ｗ2	162.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	224 ㎡	15.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約４０．５８㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延べ床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	81.16	100.0	81.16	1,187	96,337	2.0	192,674
							0.0	0
2～ 2	居宅	81.16	100.0	81.16	1,211	98,285	2.0	196,570
							0.0	0
～

～

～

計		162.32	100.0	162.32		194,622		389,244
								0

⑨年額支払賃料	194,622 円　×　12ヶ月　＝　 2,335,464 円
⑩a共益費（管理費）	62 円／㎡　×　 162.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,766 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,456,230 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 215,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,384,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,244 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,387,980 円　　　　（　 10,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ１５　　　　-4	1,230 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	1,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,213 円/㎡　月額支払賃料（　 1,211 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ１５　　　　-5	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,235
c	ＴＲ３Ｃ３５　　　　-5	1,317 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [107.1]	100 [103.0]	1,218

東根 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,300 円	25,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,007 円	2,600,230　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,700 円	25,100,000　×　　 55.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	50,200 円	25,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,707 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 162.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,824,770 円（　　　　　 8,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,387,980 円
②総費用	467,707 円
③純収益　①－②	1,920,273 円
④建物等に帰属する純収益	1,824,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,932,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,630 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東根 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東根 -1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　中村　剛

TEL.

鑑定評価額

5,220,000 円

１㎡当たりの価格

23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東根市神町東２丁目６０番７｢神町東２－９－２２｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域	南4m市道	水道、下水	神町 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 25 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

神町駅南方

1.0km

法令

規制

（都）１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理未施行で街路の配置の状態等がやや劣る住宅地域。区画整然とした住宅地域より選好性は劣るが、価格
水準が相対的に低位であること等から堅調な需要がある。今後も地価は当面強含みで推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,010 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東根市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心であるが、周辺市町からの転入もみ
られる。市内では区画整然とした新興住宅地域の選好性が高く、当地域のような街路の配置の状態等がやや劣る既成住
宅地域の需要は一歩劣るが、価格水準が相対的に低位であること等から根強い需要がある。需要の中心となる価格帯は
、土地は５００～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は居住の快適性が重視される自己使用目的の住宅地域で、周辺の取引価格水準を指標に価格が決定されるのが一
般的で、同一需給圏内の類似地域に係る取引事例に基づき試算した比準価格は実証的で説得力が高い。周辺にはアパー
ト等もみられるが、純粋な投資目的のみで新規に土地を取得し賃貸経営を行うことは少なく、収益価格は規範性が劣る
。よって比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東根 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,200 円／㎡

[103.1]
100

100
[103.0]

100
[129.3]

[103.0]
100

23,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東根市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平
均を下回って推移。直近の県内経済は個人消
費が緩やかに持ち直し、雇用情勢も改善が進
んでいる。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

東根 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｃ０８ -232	東根市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、北4m、二方路		（都）商業 (80,360)
b	Ｒ５Ｋ３１ -515	東根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	Ｒ４Ｃ０８ -223	東根市		貸家建付地	（　）	不整形	西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
d	Ｒ５Ｋ３１ -516	東根市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、東4m、角地		（都）１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,019	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	20,574	100 [ 92.1]	22,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,000
b	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	23,857	100 [ 109.0]	21,887		22,500
c	(　 ) 23,589	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	24,070	100 [ 104.0]	23,144		23,800
d	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	28,907	100 [ 124.9]	23,144		23,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,300 円／㎡]

東根 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,344,305	459,979	1,884,326	1,795,690	88,636	（　0.9715） 86,110	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,793,958 円　　　　（　 8,010 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東根 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	224 ㎡	15.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡の１ＬＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,186	94,880	2.0	189,760
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,223	97,840	2.0	195,680
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		192,720		385,440
								0

⑨年額支払賃料	192,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,312,640 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,408,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 211,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,340,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,344,305 円　　　　（　 10,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ１５　　　　-3	1,345 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,225 円/㎡　月額支払賃料（　 1,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ１５　　　　-5	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東根 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,100 円	24,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	76,579 円	2,552,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,100 円	24,700,000　×　　 55.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,400 円	24,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,979 円　（　　　　　　 2,053 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,795,690 円（　　　　　 8,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,344,305 円
②総費用	459,979 円
③純収益　①－②	1,884,326 円
④建物等に帰属する純収益	1,795,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,793,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,010 円／㎡）