別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天童 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天童 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天童市芳賀タウン北２丁目３番７ ｢芳賀タウン北２－３－８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、下水 天童南 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型ショッピングセンターを 核とした郊外部の新興裕宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天童南駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大型ショッピングセンターを核とした区画整理された新興住宅地域で、人気のエリアである。このため地価は上 昇傾向であり、今後も継続すると予測され、コロナ禍の影響は限定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天童市の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は天童市居住の１次取得者が中心であるが、 周辺市町からの転入も少なくない。宅地供給は区画整理事業が中心であったが、事業完了により現在はミニ開発が中心 である。これらの新興住宅地や分譲住宅団地の選好性が高いが、既成住宅地の需要も堅調である。土地は１０００～１ ５００万円程度が需要の中心で、新築戸建の分譲は２５００～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域の指定に加え、地区計画により共同住宅の建築が制限されており、経済合理的な賃貸住宅の経 営が不可能であり、収益価格は求めることができなかった。比準価格は時点の新しい４事例から導出され、補修正・要 因比較はいずれも小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格を採用 し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天童 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 74.5] [102.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理等の大型供給が完売し、人口はほぼ 横這い、世帯数は増加傾向にあり、令和３年 に入り、持家の着工戸数も堅調である。 大型ショッピングセンターに近い区画整理さ れた新興住宅地で、選好性が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％