別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天童 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天童 -9 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天童市大字山元字的場５５番２外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ古くからの住宅地 域 西8.5m市道 水道、下水 天童 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接した農家集 落地域 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 天童駅北東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、天童市の条例制定等に基づき、近隣地域内でも住宅建築や宅地分譲等が可能となった。当該地域は農家集 落ではあるものの、地価の割安感から需要に回復の兆しが見られ、今後地価は横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天童市及び隣接する山形市、東根市の農家集落地域一円。これまで需要者の中心は同一需給圏内の居住者 の住み替え及び世帯分離による新規取得者であったが、天童市の条例制定により市街化調整区域の一部でも住宅建築や 宅地分譲等が可能となったため、宅地分譲を目的とした不動産業者等の需要も見られる。土地は６００～８００万円程 度が需要の中心であるが、新築戸建住宅は現時点では少なく、中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が主であり、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした既成住宅地域のため共同住宅等の 賃貸物件が見出せず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は天童市 内の市街化調整区域内に存する事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市 場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天童 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [101.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天童市内において、土地区画整理事業が行わ れた新興住宅地域を中心に、住宅需要は堅調 に推移している。 市の条例制定により、市街化調整区域である 近隣地域内でも住宅建築や宅地分譲等が可能 となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％