鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天童 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｃ１５ -82	天童市		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、北4.5m、角地		１中専 (60,180)
b	Ｒ４Ｃ１５ -104	天童市		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		準住居 (60,180)
c	Ｒ５Ｋ３７ -36	天童市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ５Ｋ３７ -27	天童市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ５Ｋ３７ -30	天童市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,373	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,247	100 [ 92.0]	35,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 22,847	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.8]	31,983	100 [ 92.0]	34,764		35,100
c	(　 ) 33,009	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	35,709	100 [ 95.9]	37,236		37,600
d	(　 ) 39,435	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,201	100 [ 113.4]	34,569		34,900
e	(　 ) 31,393	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 106.1]	39,569	100 [ 113.4]	34,893		35,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,200 円／㎡]

天童 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,652,599	523,148	2,129,451	2,021,060	108,391	（　0.9715） 105,302	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,193,792 円　　　　（　 7,590 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天童 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	15.6 m x 18.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室４５㎡程度のファミリータイプを想定。使用容積率は賃貸需要を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,213	109,170	2.0	218,340
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,238	111,420	2.0	222,840
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		220,590		441,180
								0

⑨年額支払賃料	220,590 円　×　12ヶ月　＝　 2,647,080 円
⑩a共益費（管理費）	45 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 97,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,744,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 239,727 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,648,553 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,180 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,652,599 円　　　　（　 9,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ１５　　　　-1	889 ( 888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ４Ｃ０４　　　　-3	1,144 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,324
c	ＴＲ４Ｋ１５０１　　　　-9	1,034 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	1,209

天童 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,400 円	27,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,648 円	2,888,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,900 円	27,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,148 円　（　　　　　　 1,810 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,021,060 円（　　　　　 6,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,652,599 円
②総費用	523,148 円
③純収益　①－②	2,129,451 円
④建物等に帰属する純収益	2,021,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,193,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,590 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
天童 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天童 -4

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　月田　真吾

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天童市乱川３丁目１１番６｢乱川３－１１－１４｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	乱川 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外部の区画整理済の既成住
宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

乱川駅南東方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

市街地北端部に位置する既成住宅地域で、芳賀タウン等の新興住宅団地より利便性は劣る。しかしながら、価格
水準から一定の需要があるため地価は緩やかな上昇傾向であり、コロナ禍の影響は限定的である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,450 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天童市の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は天童市居住の１次取得者が中心であるが、
周辺市町からの転入も少なくない。宅地供給は区画整理事業が中心であったが、事業完了により現在はミニ開発が中心
である。これらの新興住宅地や分譲住宅団地の選好性が高いが、既成住宅地の需要も堅調である。土地は１０００～１
５００万円程度が需要の中心で、新築戸建の分譲は２５００～３０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の既成住宅地域である。比準価格は時点の新しい４事例から導出され
、補修正・要因比較はいずれも小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、木
造アパートを想定して求めているが、自用目的の取引が中心で、説得力に欠ける。以上により、比準価格を採用し、収
益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天童 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,100 円／㎡

[101.7]
100

100
[101.0]

100
[104.9]

[101.0]
100

35,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区画整理等の大型供給が完売し、人口はほぼ
横這い、世帯数は増加傾向にあり、令和３年
に入り、持家の着工戸数も堅調である。

コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

天童 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３７ -27	天童市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ５Ｋ３７ -29	天童市		更地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
c	Ｒ５Ｋ３７ -30	天童市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西6m、角地		１中専 (70,200)
d	Ｒ４Ｃ１５ -104	天童市		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		準住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,435	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,201	100 [ 113.4]	34,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 38,279	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	38,203	100 [ 111.1]	34,386		34,700
c	(　 ) 31,393	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 106.1]	39,569	100 [ 111.3]	35,552		35,900
d	(　 ) 22,847	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.8]	31,983	100 [ 89.0]	35,936		36,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,100 円／㎡]

天童 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,852,362	572,574	2,279,788	2,159,190	120,598	（　0.9715） 117,161	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,440,854 円　　　　（　 8,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天童 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	15.6 m x 18.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４８㎡の１ＬＤＫタイプ。敷地内に平面駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用廊下等の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.00	100.0	96.00	1,223	117,408	2.0	234,816
							0.0	0
2～ 2	居宅	96.00	100.0	96.00	1,248	119,808	2.0	239,616
							0.0	0
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		237,216		474,432
								0

⑨年額支払賃料	237,216 円　×　12ヶ月　＝　 2,846,592 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 115,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,961,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 257,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,848,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,432 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,852,362 円　　　　（　 9,870 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ１５　　　　-13	1,868 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ３Ｃ１５　　　　-14	1,054 ( 1,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天童 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,100 円	29,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	93,174 円	3,105,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,600 円	29,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	29,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 572,574 円　（　　　　　　 1,981 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,159,190 円（　　　　　 7,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,852,362 円
②総費用	572,574 円
③純収益　①－②	2,279,788 円
④建物等に帰属する純収益	2,159,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,440,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,450 円／㎡）