別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長井 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 2,410,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長井市今泉字本地三１１２２番６ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 今泉 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川西町との境に位置する旧来 からの住宅地域。周辺に総合 病院が存する。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 今泉駅北東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな発展要因はなく、人口は減少傾向あり、周辺地域で取引は少なく、取引地価は今後とも下落基 調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長井市郊外及び周辺町を含むの住宅地域の圏域。需要者の中心は、長井市居住者がほとんどであり周 辺市町からの流入はほとんど見受けられない。周辺に総合病院が存するが、今泉地区において大きな発展要因はなく、 また、長井市全体においても人口は減少しており、住宅地需要は弱含みである。取引そのもは少ないもの、需要の中心 となる価格帯は、土地は２００万円～４００万円程度であり、新築戸建物件は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においてアパート等の収益物件は存せず、賃貸市場が成立していないほか需要も見込まれないため収益還元法 は適用できなかった。一方、比準価格は、自用目的の取引が中心であり、長井市郊外部における多数の代替性の高い取 引事例から求められ、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さら に代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [106.6] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか 、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの の、世帯数は微増傾向にある。 地域要因に変動はない。人口減少が継続して おり、住宅地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％