鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長井 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ０４０１ -105	長井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ４Ｋ０４０１ -106	長井市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ５Ｋ０４０１ -104	長井市		更地	（　）	台形	西6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ５Ｋ０４０１ -115	長井市		底地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,180)
e	Ｒ５Ｋ０４０１ -101	長井市		建付地	（　）	不整形	東2.9m道路、中間画地		（都）１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,376	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	17,471	100 [ 93.2]	18,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 29,640	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,797	100 [ 145.2]	19,833		19,800
c	(　 ) 15,412	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	15,825	100 [ 89.3]	17,721		17,700
d	(　 12,099) 17,284	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	17,096	100 [ 93.1]	18,363		18,400
e	(　 ) 10,798	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.5]	13,905	100 [ 73.1]	19,022		19,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +61.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,900 円／㎡]

長井 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,702,530	563,080	2,139,450	2,057,410	82,040	（　0.9715） 79,702	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,660,458 円　　　　（　 6,040 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長井 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.00	Ｗ2	183.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	275 ㎡	23.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４６㎡×４戸のファミリータイプ。平面自走式駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.64	100.0	91.64	1,205	110,426	2.0	220,852
							0.0	0
2～ 2	住宅	91.64	100.0	91.64	1,230	112,717	2.0	225,434
							0.0	0
～

～

～

計		183.28	100.0	183.28		223,143		446,286
								0

⑨年額支払賃料	223,143 円　×　12ヶ月　＝　 2,677,716 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 183.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,965 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,798,681 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 244,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,698,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,286 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,702,530 円　　　　（　 9,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ０４０１　　　　-6	945 ( 906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ０４０１　　　　-1	1,280 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長井 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,200 円	28,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	88,280 円	2,942,681　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,600 円	28,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,600 円	28,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 563,080 円　（　　　　　　 2,048 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 183.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,057,410 円（　　　　　 7,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,702,530 円
②総費用	563,080 円
③純収益　①－②	2,139,450 円
④建物等に帰属する純収益	2,057,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,660,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,040 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
長井 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長井 -1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　崇史

TEL.

鑑定評価額

5,170,000 円

１㎡当たりの価格

18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長井市東町２０２１番６外｢東町１０－１４｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	台形 2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東7.5m市道	水道、下水	長井 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層戸建住宅がやや雑然と建
ち並ぶ住宅地域

街

路

基準方位北　　　７
．５ｍ市道

交通

施設

長井駅南東方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に大きな発展要因はなく、世帯数は微増傾向にあるものの、人口は減少傾向しており、取引は少なく地価
は今後とも下落基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,780 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね長井市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、長井市居住者のほか周辺市町からの移住者が一部に見
られる。市内では民間業者による小規模開発が見られるほか、世帯数は微増傾向にあるものの、人口が減少しており、
住宅地需要は弱含みである。取引そのものは少ないもの、需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円～８００万円
程度、新築戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、周辺地域にアパート等の収益物件も一部にみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め低く求められ、信頼性は低い。一方、比準価格は、自用目的の取引が中心であることから、市内における多数の代替
性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性は高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格
を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長井 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,900 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[ 92.2]

[100.0]
100

18,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか
、物価上昇等により個人消費はやや弱いもの
の、世帯数は微増傾向にある。

地域要因に変動はない。人口減少が継続して
おり、住宅地需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

長井 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ０４０１ -105	長井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ５Ｋ０４０１ -113	長井市		底地	（　）	長方形	北3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	Ｒ５Ｋ０４０１ -117	長井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北2m、角地		（都）１中専 (60,180)
d	Ｒ５Ｋ０４０１ -103	長井市		更地	（　）	不整形	北東5.9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,218	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	19,485	100 [ 97.0]	20,088	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,100
b	(　 12,096) 15,120	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,090	100 [ 84.6]	17,837		17,800
c	(　 ) 9,471	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 65.0]	100 [ 102.0]	14,256	100 [ 91.2]	15,632		15,600
d	(　 ) 14,881	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	16,821	100 [ 97.0]	17,341		17,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,800 円／㎡]

長井 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,637,701	510,962	2,126,739	2,021,060	105,679	（　0.9715） 102,667	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,138,896 円　　　　（　 7,780 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長井 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	275 ㎡	23.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（４５㎡×４戸）を想定。駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,201	108,090	2.0	216,180
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,225	110,250	2.0	220,500
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		218,340		436,680
								0

⑨年額支払賃料	218,340 円　×　12ヶ月　＝　 2,620,080 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 108,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,728,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 238,383 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,633,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,637,701 円　　　　（　 9,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ０４０１　　　　-2	1,253 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	1,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,225 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ０４０１　　　　-6	1,266 ( 1,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長井 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,400 円	27,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,162 円	2,872,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,900 円	27,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 510,962 円　（　　　　　　 1,858 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,021,060 円（　　　　　 7,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,637,701 円
②総費用	510,962 円
③純収益　①－②	2,126,739 円
④建物等に帰属する純収益	2,021,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,138,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,780 円／㎡）