別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 上山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 3-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　石川　聡   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 上山市長清水３丁目１２３番 ②地積(㎡) 1,008  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 畑 畑地が多い熟成度中位の平坦な地域 南1.8m未舗装道路 かみのやま温泉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 住宅用途の宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に一般住宅やアパート等 が見られる。 道 路 １．８ｍ未舗装道路 交通 施設 かみのやま温泉駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 近年、宅地見込地にかかる不動産取引は低調であり、近隣地域について特別の変動要因も見当たらないことから 地価は弱含み傾向を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅用途の宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      6,070 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上山市を中心とし周辺市町等を含む圏域。需要者の中心は県内の不動産開発事業者である。上山市は人口 が減少し世帯数も微減傾向で推移していること等から分譲素地に対する需要は弱含んでいる。近年、分譲素地の成約件 数は殆どないほかあっても取引される規模や価格はまちまちで市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場性に着目し実際の売買事例を基に求めたことから実証的であり規範性は高い。一方で、控除法による価 格は開発事業者の投資採算性に着目して求めた点で説得力を有するが試算の過程で想定要素を含むことから他の試算価 格に比して規範性は劣る。よって、規範性に優れる比準価格を標準とし鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上山市は人口減少傾向、世帯数は微減で推移。個人 消費や雇用・所得環境は持ち直しており、生産も持 ち直しつつある。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他