別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 上山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 -5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上山市高松字高松１１２番 ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 南4m市道 水道、下水 かみのやま温泉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地近郊の農家住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 かみのやま温泉駅南西 方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域の変動要因は少ないが、 類似地域との比較では市街地近郊に位置する優位性もあり、地価はやや弱含み程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上山市郊外の住宅地域を中心に周辺市町の住宅地域を含み広域的である。需要者の中心は上山市に居 住する一次取得者であり、他市町からの転入は少ない。地域の基幹産業である農業は、従事者の高齢化や後継者不足等 により厳しい状況にあり、地域内に発展的な変動要因も見られないが、市街地近郊に位置するため他の農家住宅地域と の比較では優位性も見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の農家住宅地域であり、共同住宅等の賃貸物件需要・供給が見出せず、賃貸市場が成立していないこと から収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現 実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よ って、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [130.7] [103.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、 経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価 上昇等による先行き不透明感も増している。 市街化調整区域の農家住宅地域であり、地域 要因に大きな変動は見られないが、市街地近 郊にあり、郊外部の類似地域と比較し、衰退 速度は緩やか。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％