別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 上山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上山市朝日台１丁目７番１３ ｢朝日台１－７－２４｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 整然とした郊外の住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 茂吉記念館前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住環境良好な区画整理済みの 住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 茂吉記念館前駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。需要の選好性 は新興住宅地に移行しているが、住環境が良好な住宅地として、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上山市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入 も見られる。郊外部各地で開業した大型商業施設の周辺の新興住宅地域に住宅地需要の選好性が移行しているが、競合 関係にあった蔵王みはらしの丘地区の住宅地供給が減少していることなどから、同地区と代替性を有し区画整理済みの 住宅地域として住環境に恵まれる当地域の需要がやや回復傾向にある。土地は７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域の指定を受け、近隣地域付近には共同住宅が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことか ら収益価格の試算は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実 の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よっ て、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [102.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、 経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価 上昇等による先行き不透明感も増している。 区画整理済みで居住環境に恵まれた住宅地域 として一定の需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％